Nekilnojamas Turtas

Nuomos administraivmas tiek trumpalaikės tiek ilgalaikės nuomos yra skaičiuojamas procentine išraiška. Trumpalaikės nuomos administravimo standartas yra 30 procentų nuo gautų pajamų. Ilgalaikės nuomos administravimas kainuoja 10 procentų nuo gautinų pajamų. taip pat ilgalaikės nuomos administravime prisideda ir nuomininko paieškos kaštai kas standartiškai yra 1 mėnesio nuomos mokestis.

Labai sunku atsakyti į šį klausimą. Pirmiausia dėl pačio skaičiavimo. Tarkim jeigu savininkas gyvena Antakalnyje, o butas Pašilaičiuose, tai vien nuvažiavimas iki buto gali užtrukti 1 val į priekį, 30 min vietoje ir  1 val atgal. Taigi 2 valandos kelyje, o jeigu savininkas gyvena sekančioje laiptinėje tai tik nueiti. Taip pat priklauso nuo buto amžiaus, kada darytas remontas, koks nuomininko segmentas ir kiek jis problematiškas. Turime administruojamų butų į kuriuos per pusmetį tik kartą nuvykstam, o taip pat tokių kur į savaitė  3 kart.
Šiaip tai nėra paslauga kurią žmonės renkasi nes suskaičiuoja, kad valandomis daugiau sugaišo patys. tai yra patogumą teikianti paslauga. Įsivaizduok, kad esi intravertas IT specialistas arba Forex investuotojas. Tavo uždarbis 3000+ eurų. Ar tikrai tau verta sukti sau galvą ir spręsti problemas kažkokių nuomininkų, ką gali padaryti susimokėjęs ~50 eurų?

--

Administravimui laikas priklauso ir nuo nuomininkų, jei tai 1 kambario butas ir jį nuomojasi jaunimas - aišku, gali būti vargo su vakarėliais ir pan. Daugiausia vargo su būstais, kurių nuoma yra iki 300 EUR, nes nuomojasi ekonominė klasė, dažnai jauni žmonės, kurie linksminasi, kelia triukšmą, rūko ir pan. Bet kaip taisyklė, tokių būstų savininkai nelinkę samdytis bendrovių, nes irgi yra taupūs ir nevertina savo laiko. Būstas 500 -700 EUR yra patraukliausias, nuomojasi dirbančios poros, nesusituokę arba ką tik susituokę, dažniausiai tai tvarkingi nuomininkai. Būsto kategoriją virš 700 EUR leidžia sau žymiai mažiau žmonių, tai arba atvykėliai, arba vieniši asmenys, žinoma pasiturintys ir keliantys tam tikrus reikalavimus. Jiems svarbu, vieta, prestižas, kaimynai, parkingas, apsauga, įrengimas ir t.t. Visai neseniai išnuomojau butą už 1000 EUR Paupyje, tai šiuo butu išskirtinai domėjosi tik Baltarusijos piliečiai. Amžius apie 30 metų, IT specialistai, aukštas pajamas gaunantys asmenys. Kadangi neliko užsieniečių dėl covido, prabangų turtą išnuomoti yra gan sunku. Užtrukau 2 mėnesius, kol radau nuomininkus šiam butui Paupyje. Lietuviai išvis nesidomėjo tokiu butu, per brangus. Pasiūlymai buvo 700-800 EUR, kas visiškai netenkino buto savininkų. Taigi, kas liečia administravimą būsto tai gali būti ir 1-2 val per mėnesį, bet jei problematiški asmenys, gali būti ir 10 valandų. Jei butas ekonominės klasės, dažni gedimai, tad tenka rūpintis meistrais, jų iškvietimu, įleidimu ir pan. Kuo brangesnis būstas, tuo mažiau problemų su namu. Ir vėlgi, viskas priklauso nuo to, kas gyvena tame bute. Svarbiausia atsirinkti tikrai patikimus žmones.

SAUGI INVESTICIJA - šią investiciją lyginu su investavimu į obligacijas
2016 metais nupirktas 43 m2 butas Žalakevičiaus g. naujos statybos name. įsigijimo kaina su parkingu ir sandėliuku buvo 105.000 eurų + 18.500 eurų įdėjome į įrengimą. Viso suma 119.000 eurų, ~2770 eur/m2. Metinės nuomos pajamos 6600 eur. Skaičiuojant be išlaidų tai yra 5,55 proc. Šiandiena galėtume parduoti už 145.000 eurų. Viso prieaugis 21,85 proc arba 4,37 proc metinės  taigi neatmetus sąnaudų gauname 9,92 proc. metinę grąžą. ir tai yra saugi investicija.
Kalbant apie sąnaudas - per 5 metus suradome  2 nuomininkus (1100 eur) administravimas 10 proc (660 per metus arba 3300 eur per  5 metus) na ir paskaičiuokime verslo liudijimo kaštus, nors tada buvo kiti įstatymai ir galima buvo turėti vieną versl liudijimą ant visų butų, bet dabar jau po vieną kiekvienąm. Taigi Vilniaus mieste verslo liudijimas 685 eur/metus  - su išimtimis kad galima iki 50 eurų metams, bet imkime standartą. Taigi 5 metų nuomos pajamos atėmus išlaidas ir skaičiuojant metams bus 5035 eurų/metus arba 4,23 proc. Kaip matai neatėmiau remonto darbų  - nes jų paprasčiausiai nebuvo. Per artimiausius  3 metus tikriausiai reikės pakeisti kelis buitinius prietaisus, bet ir tiek. Po 7 metų reikės arba daryti kapitalinį remontą arba parduoti. Išlaikius 10 metų nebus GPM mokesčio parduodant. Taigi parduodant matyt reikės susimokėti tik brokeriui 3 procentus nuo 145000, o tai 4350eur. Galutinė grąža iš pardavimo 3,64 proc. Taigi grąža atskaičiavus sąnaudas 7,87 procento.
Visą šį skaičiavimą atlikau, tam, kad matytume, kad administravimas, mokesčiai ir kitos sąnaudos sudaro ~2,05 procento. Kituose butuose būna daugiau remontų ir prastovų, bet šiame projekte nebuvo.

VIDUTINIO RIZIKINGUMO - šią investiciją lyginu su investavimu į Fondus
2017 metais buvo įsigytos 100m2 ploto komercinės patalpos ŠV. Stepono g. už 105.000 eurų. Patalpos rekonstruotos ir įrengti du butai (nekeičiant komercinės paskirties). Remontas kainavo 55.000 eurų, nes buvo problematinių vietų. Taigi 160.000 eurųinvesticija arba 1600 eur/m2. Savininkai tiek įsigijimą tiek įrengimą patikėjo mums. Taigi kaip fonde nieko nereikėjo daryti. Butai nuomojami po 480 eurų per mėnesį, taigi 960 eurų/mėn arba 7,2 proc. metinė grąžą. Šiai dienai reikėtų pardavinėti kaip atskirus butukus po 3500 eur/m2. Taigi turėtume gauti ~350.000 eurų arba 118,75 proc prieaugį per 4 metus arba 29,69 proc per metus. Viso 36,89 procento metinė grąža.
Žinoma tai pavyko pasiekti nes kreipėsi į mus ir mes įkalbėjome imtis rizikingo projekto. Tuo metu Šv. Stepono g. butų kainos buvo apie 1500 eur/m2, o šis buvo su problemomis dėl to buvo ~1000 eurų. Ir žinoma buvo pataikyta ant augimo stadijos. Per ateinančius 5 metus nebebus tokio augimo šioje gatvėje.

AUKŠTO RIZIKINGUMO - lyginčiau su rizikingom akcijomis2016 metais buvo įsigytas Pusrūsis Grybo g. 46 m2 už 45.000 eurų. Į remontą įdėta 5000 eurų - neatnaujinta jokia instaliacija, palikta sena santechnika, pakeisti tik langai, perdažytos sienos, nupirkti pigūs baldai. Atidalinome į 3 kambarius studentams. nuomojame po 150 eurų už kambarį. taigi 450 eur/mėn arba 10,8 proc grąža. Dabar parduotume už 70.000 eurų arba 40 proc prieaugiu ar 8 proc metinių. Viso grąža 19,6 proc. Per  5 metus sename ne kapitalinio remonto name į remontą įdėjome per  5 metus 873 eurus (turim ataskaitas) ir viską į tai, kad pataupėme įsigyti kokybiškus baldus.

BLOGIAUSIA GRĄŽA2018 metais įsigytas butas Antakalnio g. už 62.000 eurų. Į remontą įdėjome 12.000 eurų. Atidalinome 3 kambariais ir nuomavome studentams po 180-200 eurų/mėns/kambarį. ~6500 eur/metus arba 8,8proc grąža. 2020 pardavė, nes prireikė pinigų, už 78000, grąža 5,48 proc arba 1,83 metinė. Viso 10,63 proc.

---

Aš NT srityje pradėjau dirbi 2015-2016 metais, tad negaliu pakomentuoti kas buvo 2007 metais. Bet tai ką matau dabar, investicinio būsto nuomai surasti yra praktiškai neįmanoma, kainos kyla, o nuoma deja, bet nekyla tiek,kiek NT kainos. Didžiausia metinė grąža yra ir buvo iš bendrabučio tipo butų. Juos lengviausia išnuomoti, visada yra jiems poreikis, bet dažnai investuotojai kratosi tokių butų. Tačiau, jei žiūrėtume matematiką, už 120 000 EUR geriau nupirkti 3 bendrabučius po 40 000 EUR, už kiekvieną gauti po 250 EUR nuomos, tai viso 750 EUR.Už tuos pačius pinigus, t.y. 120 000 EUR šiandien kažin ar gautųsi koks butas 2 kambarių Šiaurės miestelyje, kurį išnuomoti būtų galima max už 450-500 EUR. Turėjau butą nuomai Trakų g. naujos statybos su vidiniu kiemu, puikiai įrengtas, 1 kambario, nuomos kaina 600 EUR, pirktas buvo ir įrengtas maždaug už 250 000 EUR. Senamiestis mano manymu seniai jau nebėra ta vieta, kuri pasižymi gera investicine grąža.
Gera metinė grąža iš nuomos kai pradėjau dirbti, t.y. 2016 metais buvo maždaug apie 8-10 proc. Dabar tokios metinės grąžos nebėra, bendrabučiai ir tie, vos vos siekia tokią grąžą.Dabar grąžą iš nuomos tesudaro apie 5-6 proc. ir tai reikia gerai paieškoti. Nes tai kas darosi šiuo metu rinkoje, tokių variantų tiesiog nėra arba jie dingsta per dieną. Arba reikia pirkti dar iš brėžinių įvairius investicinius gamybinius objektus, kurie vėliau perdaromi į loftus,bet čia daug rizikos ir nekiekvienas tam ryžtasi arba  ieškoti butų kuriuos galima padalinti į mažesnius ir t.t.

Apie 70- 80 proc nuomininkų lieką antriems metams ir iš šių nuomininkų dar 30 proc pasilieka  3 metams. taigi dažniausiai kuomet gyvena nuomininkas nuoma nėra keliama. Tačiau jeigu skaičiuotume vidurkius tai apie 3,5 procento.

---

Šiuo metu nėra pabrangimo, nes nebėra trumpalaikės nuomos, yra perteklius nuomos pasiūloje. Per pirmą karantiną nuomos kainos krito apie 20 proc., kaip tik tuo metu nuomojau butus, tad sakau iš patirties. Už butą kurį nuomavau už 500 EUR, po karantino nieks nenorėjo ir už 400 EUR nuomotis, paskui per vasarą vėl viskas išsilygino, tačiau apie pabrangimą nėra jokių kalbų.

Kas moka už notaro paslaugas čia jau yra derybų klausimas. Esu matęs visus  3 variantus. Bet dažniausiai pasidalinama pusiau. Notaro mokestis yra 0,45 procento nuo turto vertės, bet yra lubos. Tiksliai neatsimenu, bet kažkas ties 6000 eurų. Šiais metais labai pabrango RC patikros kurias kompensuoja notaras, dėl to nuo 20 eurų anksčiau dabar galima susimokėti ir 150 eurų

---

Notaro paslaugos kainuoja apie 0,45 proc. nuo sandorio vertės, plius prisideda visokios pažymos iš RC. Pvz. NT kaina 85 000 EUR, mokestis notarui yra apie 400 EUR. Pagal LR įstatymą notaro paslaugas apmoka Pirkėjas, nebent šalys susitaria kitaip. Dažnai pirkėjas pardavėjas šias išlaidas dalina pusiau. Tačiau pirkėjui gaunasi mokėti daugiau, nes jam papildomai kainuoja turto registracijos mokestis ( jis priklauso nuo to per kiek dienų registruojasi RC).

Dažniausi remontai yra labai labai smulkūs - durelės, lemputė, kėdės ar lovos koja, spintelė, bėgantis kranas. Didesni remontai prasideda po 5 metų ir tai yr abuitinė technika ir gal kokį vieną baldą pakeist reikia. Po 7 metų yra patartina perdažyti butą jį atšviežinant (~1500 eur). Po 12 metų reikia skaičiuoti ką daryti - kapitalinį remontą ar parduoti ir investuoti kitur.

---

Jei nuomininkai tvarkingi, tai gali būti ir kas 5 metus kosmetinis remontas. Jei namas senas, tai žinoma, pasitaiko avarijų, gedimų ir pan, kur reikia dažnesnių investicijų, bet jei tai nauja statyba, tai užtenka kas 3-5 metus sienas padažyti ar tiesiog padaryti generalinį patalpų valymą. Prestižiniam būstui tai negalioja, jei žmogus moka 1000 EUR ir daugiau , jis tikisi, kad nebus defektų namie. Tokie klientai dažnai yra reiklūs ir nesugeba net lemputės pasikeisti, jau nekalbu apie paprastus buitinius gedimus (nukrito rankenėlė ir pan.)

Populiariausia nuoma yra 1 metams. 80 proc nuomininkų pratęsia antriems metams. Tretiems metams pratęsia 30 proc nuo šios dalies.

---

Turiu klientų, kur mano surasti nuomininkai gyvena ir po 2-3 metus. Labai individualu. Sutartis sudaroma metams. Po metų yra galimybė prasitęsti. Vieni tęsia, kiti ne. Nevedžiau statistikos.

Sunkiausias ir skaudžiausias yra pirmojo nuomininko suradimas. Sekančius nuomininkus pradedame ieškoti 2 mėnesiai iki nuomos pabaigos. Dažniausiai surandame pora savaičių iki išsikraustymo. Taip beveik nebūna jokių prastovų.

---

Karantino sąlygomis tai užtrunka ilgiau, bet dabar jau atsigauna rinka. Sunkiausia rasti gruodžio - vasario mėn. Lengviausia vasarą, prieš rudenį itin aktyvi nuomos rinka dėl studentų, tada ir kainos pakyla. Aišku, karantinas pakeitė daug ką ir čia. Jei nuomos kaina apie 500 EUR gali užtrukti 2-4 savaites. Jei nuoma virš 600 EUR, gali trukti ir mėnesį, kaip rašiau Paupyje užtrukau 2 mėnesius.